不出意外，上海土拍再次成为全行业热点。6月20日，为期两天的2025年第五批次宅地交易结束，总出让金额高达212.57亿元。
一个月前，出让预告发布时，不少人捏了把汗。这是上海今年来放量最大的一次土拍，6区6幅地集中亮相，金山新城等传统远郊和宝山南大“巨无霸”组合地块能否扛住市场的“压力测试”？毕竟，6月是一个微妙的时间点，在一年中承上启下的阶段，上海土地市场的如何表现，会影响未来住房供应格局和价格预期。
然而，市场比预期更有热度，三大“意外”尤为亮眼：浦东曹路地块以近年最高溢价率落槌，远郊金山地块溢价突围，杨浦滨江持续稳居热销板块。更值得关注的是，上海土地溢价范围显著扩大，在中心城持续高热创“地王”的基础上，外围区域的热度从零星散点升级为成片爆发。上海土地市场仿佛比天气更早一步，冲刺进入“三伏天”。
浦东曹路环外地块创近年来最高溢价率
第五批次出让宅地分布在青浦、闵行、宝山、杨浦、金山和浦东，5幅溢价，1幅底价成交。浦东、杨浦与闵行地块分别以41.7%、30.8%和12.9%的溢价率拍出，热度超过预期。“本次土拍共有17家企业参拍，从报名情况看，杨浦、曹路和闵行的热度最高。”中指研究院上海数据总经理张文静说。
令人意外的是浦东曹路地块。6月20日上午，4家房企激烈抢夺曹路地块长达一个多小时，现场在进行67轮竞价后到达第一轮竞地价上限，此时溢价率为40%，无一竞买人房企放弃，全部进入竞高品质环节。在竞品质环节中，象屿地产和国贸陆续退出，安徽高速和联发互不相让，双双进入第二轮竞价。最终，联发以超高溢价率摘得地块，曹路地块也成为近年以来上海溢价率最高的地块。
曹路地块为组团出让，由宅地和公共服务用地组成，住宅地块还配置了2%保障性租赁住房。为何还能如此抢手？地块周边新房购买力强、市场承接力好自然是一方面，区域的精准规划和产业定位也在发挥作用。
曹路毗邻张江科学城，是上海中城地带重点发展区域之一的“金海湾”现代城镇，已在开展城市设计国际方案征集工作。而该地块位于曹路科教园区，这里正在构建“教育+产业+生态”智慧新城，一方面承接张江和金桥的外溢效应，另一方面也确定了“人才安居—产城融合—城市升级”的可持续发展模式。
经过40轮报价拍出的闵行颛桥地块，周边配套成熟，2.0的容积率为房企打造高品质产品留足了发挥空间。从发展定位看，颛桥正在打造区域内的产城融合社区，而此次出让地块紧邻大零号湾科技创新策源功能区等产业高地，又在闵行航空航天、人工智能、生物医药等新质生产力板块辐射范围内。此次的高品质住宅有望作为支撑科创人才生态的重要载体，成为区域吸引力的核心要素，也是产城融合发展的关键需求。
可见，上海房地产市场的可持续动能深度锚定在产业与空间的协同进化中。上海全力建设“五个中心”，持续吸引高端人才集聚。这类群体对高品质住宅的需求，构成了楼市的“基本盘”。为了让土地供应策略精准呼应产城融合逻辑，规划赋能在各区的宅地出让中被置于愈发重要的位置。
第一太平戴维斯中国区策略顾问部负责人朱锋告诉记者，上海上半年宅地围绕虹桥商务区、张江科学城、宝山南大、紫竹科技园区等产业片区组团出让，凸显了“以产兴城、以城促产”的深层逻辑和新质生产力的辐射牵引。这种供地策略精准对接了上海“五个中心”建设和重点产业廊道布局，通过住宅配套与产业园区“联动开发”，既能解决职住平衡问题，又能为战略新兴产业集聚人才资源。
这种“产业基地+住宅组团”的出让模式已成为上海土地调控的常态化工具之一。在规划强调空间重构的背景下，金山、嘉定等远郊产业区将通过“适配性”宅地出让加速人才导入，而宝山南大等转型区域则借力TOD模式实现产城升级。预计后续在大虹桥拓展区、张江科学城等战略区域，还将出现更多产住融合地块包，通过差异化供地政策引导人口与创新要素向城市重点发展廊道集聚，最终形成“产业聚人-城建留人-服务养人”的良性循环。
金山今年首次供应溢价成交
另一个意外，是金山地块今年首次供应就以9.78%溢价成交，将上海宅地从市中心覆盖郊区的“溢价圈”，再向外推进了几十公里。
此次为厦门建发在金山的再次加仓。该地块是汇龙湖高品质生活社区板块的第一宗出让地块，容积率为1.25，房企可以规划打造低密度高品质住宅，优势突出。在可预见的未来，地块周边住房需求旺盛。
金山区规划资源局副局长石优学表示，雷克萨斯纯电动汽车及电池研发生产项目计划2027年投产，直接提供约1000个就业岗位。上海湾区科创中心也在集聚中科生态数字港、东湖国际创新中心等科创载体，联动清华系院校、中开院等孵化平台，重点发展数字经济、生命健康等新兴产业，预计引入1.5万名高精尖人才。
今年以来，上海已有多幅新城地块溢价成交，前端土地和后端楼市相互影响、形成良性互动，引导开发商和购房者预期不断增强。
6月16日，国家统计局发布今年5月70城商品住宅价格数据。数据显示，上海以0.7%的环比涨幅成为唯一上涨的一线城市。今年5月，上海新房成交面积61.8万平方米，环比增长16.5%，同比增长23.7%，楼市呈现量价齐升态势。
张文静表示，上海土拍热度持续升温，各优质地块未来将为区域发展提供高品质住房。随着优质新房供应不断加大，叠加政策效应的持续释放，上海房地产市场或将愈加稳固。
杨浦滨江持续高热“想不到”
杨浦东外滩地块吸引了6家竞买人参与竞价，竞拍战况可谓激烈，经过95轮竞价，最终由保利发展竞得，楼板价突破每平方米9.55万元，成为版块新“地王”。
这一次，是保利发展近两年在杨浦滨江布局的第四个项目。保利发展深耕杨浦滨江，过去一段时间里，多个项目销售成绩优异。保利外滩序认购率在去年曾高达727%，深受市场追捧。
不过，拉长时间轴看，杨浦滨江如今的土拍盛况何尝不是又一个“想不到”。
在2016年黄浦江两岸45公里公共空间贯通前，杨浦滨江被叫做“工业锈带”，大多数岸线“隔江不见江”，产业能级相对落后。此后一段时间，杨浦滨江相对审慎，精心打磨产业定位和规划编制，一度也被外界认为“进度过慢”。不过随着规划逐步落地，基础设施和产业导入，数字新经济、都市工业和智能制造、设计创意和科创策源、现代服务业等等正在成长、孵化、起势、崛起，杨浦滨江已经成为又一个“明日之星”，并且能级还在提升。
就在不久前，杨浦区举行了今年度全球推介大会，发布了营商环境、重点产业发展及产业政策。最近杨浦地块频频出现竞拍热度，就得益于数字新经济的产业带动。
区域的蜕变也能给消费者们启示，与其跟风买房，不如看懂规划，理解城市发展的逻辑，优先选择和城市发展规划契合的区域，它们也将是更具前瞻性的选择。