上海郊区未来升值机会较小，非自住可以考虑尽快变现。

当然，谈到这个话题之前，需要明确几个定义：

一是上海郊区的高密度产品，即普通70年产权的中小户型住宅，别墅等低密度产品相对稀缺所以具备竞争力；

二是厘清“该卖”与“卖出满意价格”之间存在落差，业主可以尽快行动但不代表“不惜一切代价”地估售。

明确上述两个定义之后，可以进一步论证上海郊区为什么要卖房的话题。

首先看供给侧。

上海郊区过去十年的过度供应，加上产品过于同质化，通过几个关键词可见一斑：一是“高房价导致的外溢需求”，二是“7090政策导致的90㎡三房为主”，三是“力推五大新城的郊区土拍上量”，所以上海郊区供应天量且结构单一。

其次看产品迭代。

随着7090政策退出，也随着《好房子建筑规范标准》确定推出，未来在产品建设上的硬性规定，可能目前的存量产品“大部分不合格”，随着新房将以“全新”态势入市，两个时代的产品就不是阶梯差价的问题，诸如高层在当下得房率70%与未来的90%甚至更多面前，没有竞争力，何况与二手房竞争的是乌泱乌泱的其他所有二手房。

第三看需求。

目前的上海楼市呈现“市区高密热低密冷&郊区低密热高密冷”的分化现象，郊区的高密度中小户型作为外来刚需购房者的主战场，这两年刚需受制于宏观经济基本面的拖累，荷包损失不小所以对未来预期有限，倒是市郊大户型因为稀缺所以成为在地改善家庭的首选。

第四看置换链。

因为上述提及“市场不振以至于卖不到业主满意的价格”，导致郊区楼市在转攻供应量有限的中大户型改善型产品时候，也会面临“因为卖不掉，所以买不进”的连锁反应，所谓卖不掉就是受制于成交价格，导致了“主力产品的刚需购房者不接盘，热销产品的改善购房者被拖住”，双重尴尬。

综上，郊区除非是中大户型或低密度类别墅，就算卖不掉也可以原地改善，其他的“刚需型、中小户型、投资目的”都需要尽快脱手，但在目前普遍的挂牌量密集市场中，《怎么卖出》又是一个技术问题，甘于以砸盘的悲壮态度毕竟是少数