房地产其实是非常赚钱的行业，之前万科的董事郁亮曾说过，"我们也考虑过转型，只是没有找到更赚钱的行业"。

不过这几年房地产行业的日子不太好过，前期大规模扩张杠杆加得太高，又碰上了融资的"三条红线"。

现在上面的定调又非常明确，"要控制杠杆风险"，"房住不炒"等一系列收紧信号.

A股上市公司中，中弘已经退市，泰禾也已经违约，还有一些包括华夏幸福在内的企业负债率已经超过了"三条红线"的标准线。

这个事情要从2016年深深房停牌说起，是A股的上市公司，实际控制股东是深圳国资委，恒大在港股上市，实际控制人是许家印。

2016年，恒大与深深房签订重组上市的合作协议，深深房拟发行A股股份购买恒大地产100%的股权，恒大集团成为深深房的控股股东。

这样恒大就可以借着深深房的壳实现在A股上市了。大家都知道这几年A股虽然IPO很多，但是房企的IPO是一个都没让上。

但是深深房4年了，这项重组计划依然还没有结果。

9月21日深深房公告，重组方案涉及国企改革，属于重大无先例事项，需要进一步沟通与论证。

估计在里面持股的股民也是非常着急的，毕竟一家公司停牌4年了还没有结果，资金也被占用了4年。

恒大也很着急，所以发了这份报告。

报告内，恒大指出了，如果本次重组失败的话可能会引发一系列系统性风险。包括：

1、公司资金链断裂
2、无法偿债导致金融系统风险

3、严重影响上下游企业正常经营

4、严重影响就业和社会稳定

5、引发楼盘业务维权

这一系列都说明，恒大的资金链问题可能比想象的更严重。

2020年的中报显示，恒大负债合计为19826.42亿元，逼近2万亿大关。

其中，非流动负债合计5060.01亿元，长期借款为4397.84亿元。流动负债合计为14766.41亿元，短期借款3956.87亿元。

恒大除了债务规模庞大，债务结构也非常不合理，一般来讲，房企的长短债比一般越大越好，而恒大短期债务占比之高行业罕见，短债占比47%，与长期债务基本持平。

因此恒大的短期偿债风险很高，经营风险陡增。

而从恒大内部向省政府的汇报文件看，实际情况还要糟糕，甚至存在系统性金融风险。

监管层最近出台的房企融资红线：

“剔除预收款后的资产负债率大于70%”
“净负债率大于100%”
“现金短债比小于1倍”

两相对照，恒大遇到的挑战远比三条红线全中来的严峻。

根据恒大2019年年报，上述三个数据分别为：83%、159%和0.61，而2020年中报显示，上述三个数据迅速恶化为：85.28%、199.3%、0.36。

没错，恒大在经过上半年努力地降负债之后，各项数据反而进一步恶化了。

为什么会这样？

一是卖房无利润。

中报数据显示，今年上半年恒大合约销售额为3488.4亿元，较2019年同期增长23.8%；合约销售面积为3863.2万平方米，较2019年同期增长47.5%。

这个业绩是在2月中旬“75折网上卖房”的大甩卖下取得的，从销售数据看，平均售价同比下滑的厉害。

眼下为应对“三条红线”的融资监管新政和缺钱窘境，又祭出了“全国7折卖房”的营销老招。

不过，市场和消费者恐怕已经对此免疫。这种“自杀式”的打折甩卖，虽然一定程度上有助于销售回升，但有没有考虑过本已行业垫底、仅剩下5.5%的净利润率还能榨得出几两油来？

二是长期的低回款率造成造血能力低下。

恒大首席财务官潘大荣在年中会上介绍，上半年的销售回款率89.4%，同比2019年上半年的66.5%上升近23个百分点。

相比于碧桂园连年90%以上的回款率，恒大近年来的销售回款率低的吓人。

而即使是上半年的数据，也是存疑的，因为今年前4月的销售回款率也仅为83.8％，七月单月回款率竟然超过99%。

正是抓销售不抓回款、为销售不顾利润的情况，形成了恒大资金流的恶性循环，导致恒大资金情况的不断恶化，进而导致自身造血能力严重不足。

而现在恒大集团已就重组回A问题向广东省政府求助了。也许从现在这个时间点开始，恒大将会成为一个标志性的事件。成为最近三年来真正意义上拉响房地产红色警报的第一枪~