文/十一弟

昨天，万科宣布，又获得了一笔贷款——

42亿。

向万科提供贷款的，不是银行，而是它的大股东——

深圳地铁。

就在十天前，深圳地铁刚刚向万科提供了第一笔28亿的股东贷款。

连同这笔42亿贷款，短短十天时间里，深圳地铁已经直接向万科输送了70亿资金。

十一弟看了下，第一笔股东贷款为期三年，年息2.34%，比一年期LPR还低了76个基点。

万科以其持有万物云的40亿市值股票作为质押，双方设定的质押率为70%。

若找金融机构进行质押融资，他们通常要求的股票质押率，最低只有30%，最高不会超过60%。

也就是说，你拿着市值40亿的股票进行质押融资，金融机构最多可能给你贷款24亿，最少可能只给你贷款12亿。

而深圳地铁，直接给了万科28亿，比任何金融机构给的都要多。

真金白银地拯救万科，深圳地铁确实给到了足够的诚意。

这次42亿的股东贷款，相关条款设定跟第一笔股东贷款大致相同——

为期三年，年息2.34%，70%的资产抵押率。

只不过，跟第一笔股东贷款相比，深圳地铁给到了更宽松的贷款条件——

它先给万科提供42亿贷款，然后在三个月内，万科在内部进行梳理以后，再向其提供价值60亿的资产作保。

万科从深圳地铁获取的70亿贷款，将全部用于偿还公开市场发行的债券本息。

十一弟查了下，未来半年时间里，万科大约有180亿境内外债券到期。

三天后，它在境内发行的一笔中期票据到期，需要偿还本金20亿；

十天后，它在境内发行的一笔公司债到期，需要偿还本金8.9亿；

二十天后，它在境内发行的另一笔公司债到期，需要偿还本金10亿。

根据万科披露，到今年上半年之前，光是需要偿还的债券本息，就超过了207亿。

未来几个月时间里，万科大概率将会迎来一波偿债高峰，压力山大。

很明显，深圳地铁已经掌握了万科的流动性压力。

在春节前，它果断对万科的核心管理层进行了改组，全面接管介入万科的经营管理。

深圳地铁指派委任高管进驻万科，这是帮助万科化解风险的第一步。

拯救万科的第二步，就是最近十天内，直接向万科输送了70亿资金。

先解债务到期的燃眉之急，通过真金白银地输血，避免在公开市场违约。

深圳地铁对万科帮扶，摆在第一位的，还是保住上市公司的信用。

作为一家混合所有制房企，万科能碰到这样有担当的国资股东，绝对是万幸了。

十年前爆发的股权之争，万科管理层拼死抵制宝能、恒大等野蛮人敲门，最后辗转找到深圳地铁，花了几百亿，入主大股东。

如今看来，王石、郁亮等职业经理人捍卫股权的努力，没有白费。

想要基业长青，更长久地活下来，背靠有实力的股东，确实很重要。

当初，如果让宝能、恒大坐上大股东位置，拿下控股权，这次楼市调整，万科早就死挺了。

事实证明，房地产行业刚一步入下行周期，扩张最激进、杠杆撬得最高的宝能、恒大，根本扛不住，最先倒下。

这一轮对万科的帮扶，深圳地铁诚意十足、不遗余力。

不过，要想彻底拯救万科，将其从悬崖边拉回来，单靠真金白银地不断输送资金，肯定是不够的。

万科的风险化解，其实在于两大核心问题——

一是它本身的资金缺口，到底有多大？

二是国内的房地产行情，还能不能重新爬起来？

从深圳地铁对万科的帮扶来看，直接输送资金偿还到期债务，底线是守住上市公司的信用。

这说明，万科体内的庞大资产，依然很有价值。

从2021年下半年以来，房地产步入下行周期，大批开发商集体倒下。

万科能撑到现在，其实也足以证明，这是一家好公司。

但它自身在管理、战略上存在的问题，不可忽视。

春节前，深圳地铁主导对万科管理层进行改组时，深圳官方媒体配合发布了一篇定调的文章——

“万科出现大额亏损有市场原因，更有管理因素。”

“万科虽然遇到流动性困难，但仍然拥有较多的优质资产。”

“深圳市属国资国企，规模大、实力强，有能力、有实力，也有足够的子弹，支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段，推动万科稳健发展。”

这几句话很关键，其实就是深圳市政府对万科作了研判——

万科一定要救，也值得救，而且要不遗余力地救。

作为大股东，深圳地铁不会坐视不理。

而且，遇到事了，它是真上啊——

生死存亡之际，毫不犹豫地挺身而出，全力兜底。

改组管理层、真金白银地输送资金，放眼全国各大城市的国资国企，很少有像深圳这样的魄力、实力与决心。

当然，杭州除外。

最近，当深圳地铁还在投入巨大资源拯救万科的时候，杭州靠着号称六小龙的几家科技企业，火得一塌糊涂。

杭州六小龙之一的宇树科技，甚至还带飞了当地楼市。

前两天，杭州卖了几块地。

其中，位于杭州滨江区的一块地，距离宇树科技总部仅有几百米。

由于地段优越，这块地吸引了上十家房企报名争抢。

最终，经过八十五轮激烈厮杀之后，它被杭州本土民营房企——滨江集团拍下。

总地价大约14亿，溢价率将近44%。

拿地的滨江集团，去年在百强房企榜单上，跻身前十，全年销售额1116亿。

滨江集团的独特之处在于——

它的销售业绩，仅靠杭州单一城市就支撑起来了。

扛过了风暴，重仓杭州的滨江集团，不仅还活着，而且活得很滋润。

如果你让DeepSeek做个预测——

未来五年内，中国哪三个城市的房价涨幅最大？

它会告诉你——

成都、杭州、深圳。

看来，只要把科技创新等新兴产业做好，土地、房价和楼市，都能跟着起飞。

换句话说——

产业和人口，才是房地产背后的根本逻辑。