中房报记者 李叶丨北京报道

一季度，南京楼市交出了一份呈上扬态势的成绩单。

综合来看，新房方面，来自中指研究院数据显示，今年1月，南京新房成交1899套，同比增21.89%；2月南京新房成交1590套，同比增39.47%；3月，南京新房成交2894套，同比增20.89%。

二手房方面，据我爱我家南京研究院统计，3月份，南京二手房成交9344套（含高淳、溧水），环比大涨73%，同比涨幅为9.1%；扩大范围来看，今年一季度，南京二手房累计成交22586套，同比上涨6.8%。

南京一二手房成交双双回暖。

“仅3月份，华发股份在南京全口径销售额就达12.54亿元，铂萃云湾项目就签了121套房。”华发股份南京区域一项目负责人告诉记者。

南京绿城片区营销负责人沈昊亦向记者表示，一季度绿城在南京鼓楼区布局的沁百合项目开始蓄客，在无实景公开的情况下，短短一个月有效来访逾千组，充分显示了南京改善型群体热情的购买力。

面对回暖的市场，部分开发商还调整了南京项目操盘思路，或收回新房优惠，或适当提高新房价格，销售信心较足。

除了成交回暖，南京楼市成交价格也在上扬，2月南京新房价格环比上涨约0.5%，连续4个月环比上涨，且连续3个月涨幅位居全国70城第一。

对于市场回暖，麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪认为，这是市场深度调整后修复、政策利好以及改善性需求释放等多重因素共同作用的结果。“去年，南京开展了多批次住房消费‘以旧换新’活动、实施都市圈公积金贷款政策同城化、推行购房即落户政策等，为市场止跌回稳奠定了扎实基础。”

新房价格上涨

新房价格上涨是南京楼市一个明显趋势。

“我们主力供货项目金陵月华于去年下半年首开，开盘即去化75%。今年一季度，项目压轴加推，项目成交均价稳定站上7.3万元/平方米以上，400平方米户型单价突破8万元/平方米，顶复户型总价接近6000万元。”南京绿城片区营销负责人沈昊向记者表示。

“因供应量减少，新房价格折扣相较于去年年底有不同程度调整。” 南京一名主城区新房代理人告诉记者，改善型住宅成交情况最好，有楼盘几个月就售罄了；去年12月，南京还再现了“摇号盘”“日光盘”。

对于价格上涨原因，南京地产从业者周本华认为，供应量少是新房价格上涨一大原因。目前，主城区板块新房已卖得差不多了，剩下的楼盘已没太多可选择。因此，新房折扣相较于去年底有不同程度调整，整套房子较此前贵十几万元到二十几万元很正常。

据了解，2024年南京成功出让地块164幅‌，在出让地块分布上，主城六区仅占14幅，热门板块如大校场、燕子矶、雨花核心区等均未有地块上市，这也意味着未来一段时间，这些热门板块几乎没有新盘亮相。

不过，区域之间的分化仍在持续。

沈昊坦言，一季度南京楼市呈现“冷热不均”特征，如河西中、河西北等核心区的高品质项目销售火热，部分非核心区或产品力不足的项目仍需促销。

一份来自市场的调查

当下，购房者对于房地产市场的看法及购房情况如何？为此，中国房地产报记者进行了问卷调查式采访，他们的购房情况一一呈现。

在调研采访的数十名意向购房人中，有11名受访者为已有住房的，其中2名在去年首次购房；11名有房的受访者中，有7人以改善为目的，正在寻找合适房源；有9名受访者为今年首次将购房事项提上日程。上述购房者中，45%家庭年收入在20万元到50万元间，年收入在20万元以下家庭占40%，年收入在50万元以上的家庭仅占15%。

根据上述调查问卷结果，受访者中，有35%预计购买的住房面积在90平方米至140平方米间，有35%预计购买的住房面积在60平方米至90平方米间，仅20%预计购买的住房面积在60平方米以下，10%预计购买140平方米以上住宅。

上述调查问卷还显示，有10%意向购房者对南京未来楼市政策表示关注，如意向购房人陈先生，希望银行贷款利息能进一步降低，以减轻购房者还贷压力；亦有受访者表示，更多房源入市，购房者选择范围就越广，价格也更趋于合理，这是有益于购房者的政策。

在接受采访的意向购房人中，有50%购房者认为，房价仍是在做购房选择时最重要的一项影响因素。受访人陶女士向记者表示，“未来房子就是自住的意义，不用考虑投资买房，因此会在能力范围内选择适合的房子”；李先生则担心，“未来，不符合《住宅项目规范》的二手房流通率可能会较差，所以会更加慎重选择房源。”

“今年还有较强的降息呼声，有望进一步降低买房门槛。”58安居客研究院南京分析师秦小华表示，不同区域楼市表现可能会进一步分化。

楼市预期

政策利好、改善型需求激发了南京楼市“复苏”。不过，楼市持续回稳还需要依赖于人口和产业的双重支撑。

去年5月11日，南京市公安局印发《关于合法稳定住所落户有关事项的通知》，进一步放宽落户条件，南京正式进入“买房即落户”的时代。

根据第七次全国人口普查数据，2024年南京常住人口为957.7万，较2023年的954.7万仅增加3万。

实际上，2023年9月，南京就宣布降低落户门槛，35岁以下大专学历缴纳社保即可落户。这一年末，南京市常住人口为954.7万，与2022年的949.11万常住人口相比，增加5.59万。

南京的人口增速正在放缓。

人随产业走，产业因人兴。

从产业来看，电子、石化、钢铁、汽车仍是南京四大传统支柱产业。近期受产业调整、国际环境等因素影响，传统产业大多出现不同程度下滑，这也直接导致南京经济2024年增速不及全国平均水平。2024年，全国GDP增速为5%，江苏省GDP增速为5.8%，南京GDP增速仅有4.5%。

根据记者提供的调查问卷结果，60%的受访者为企业职员，15%的受访者为公务员或事业单位工作人员，15%的受访者为个体户。

南京房地产学会会长吴翔华在接受中国房地产报记者采访时曾表示，一些三线城市对于落户没有任何限制，但是依然很难吸引人口落户，或是呈现人口流出的状态。这些都是因为当地缺少工作机会和成家立业的基础。因此，只放宽落户还不够，需要有就业、创业等一系列配套措施进一步完善，才能真正吸引人口，助力楼市。

好在南京对于产业升级的追求一直未停歇，尤其对于新兴科技产业，南京市政府层面一直保持着“上进心”。

公开资料显示，2024年以来，南京系统构建“4266”产业体系，即钢铁、石化、汽车、电子四大支柱产业；软件和信息服务、新型电力两个国家级产业集群；生物医药、新能源汽车、集成电路、智能制造装备、新型材料、航空航天六大战略新兴产业；新一代人工智能、第三代半导体、基因与细胞、元宇宙、未来网络与先进通信、储能与氢能6个未来产业新赛道。

在此基础上，形成了1个8000亿级、1个4000亿级和4个千亿级产业集群，未来产业规模实现两位数增长，规上工业企业突破5000家。

城市间竞争日趋激烈，只有在营商环境上抢占高地，才能在区域竞争中跟上步伐。

2月初召开的南京“新春第一会”上，南京还发布了2025年全市营商环境重点举措，从五方面规划南京营造市场化、法治化、国际化营商环境，推动生产要素畅通流动、资源高效配置、市场潜力释放的具体举措。

在一系列规划与行动的辅助之下，南京人口、产业、楼市企稳的希望正悄然生长。