朋友把内地的投资房做了一下置换，实现了——
人民币资产→美元资产
押注内地楼市→全球优质资产
租售比1.5%→5%
分享一下朋友的案例，供大家参考。
挂牌大半年后，朋友终于卖了那套投资房。她说终于体会到在楼市下行阶段，卖房的不容易，小区上一个成交价，基本上就是之后成交价的天花板。
卖了以后，钱投哪里，是很多人的困惑的。或者，正是因为不知道钱投哪里更好，一些人下不了决心卖房。朋友果断卖房，重新配置，是充分考虑到美元和人民币的汇率差、利率差。
汇率上，2022年初是6.3，现在在7.3左右徘徊，如果以2022年初为基数的话，以美元计，我们家庭资产整体贬值了15.5%。很多家庭的资产高度集中在房子上，如果叠加这两三年房价的下跌，很多家庭的资产以美元计的话，贬损了百分之三四十，这个幅度还是有点惊人的。长期来看，人民币贬值的压力依旧很大。
下图是，以2022年初为基数，不同汇率下，家庭资产的贬损幅度。
利率上，这几年人民币利率持续下降，1至5年的利率全部进入“1字头”，美元利率目前是4.25-4.50%。利率是无风险收益的“锚”。也就是说，要实现4%多的收益，如果配置美元资产，几乎是无风险的；如果是配置人民币资产，是需要冒一定风险的。换做你，你怎么选？
朋友也正是出于汇率叠加利率的考虑。她之所以还非常有紧迫感，哪怕多让利给买家一些，也要把那套投资房卖了，还有两个时间上的考虑。
一是，最近楼市稍晚有点回暖。她清晰地认识到，在基本面不变的情况下，回暖就是卖房的窗口期，一旦错过，卖房更难。出生率断崖式下降、大国博弈强化制造业，在此背景下，对于楼市的政策着眼点是“止跌回稳”，回想之前，所有的楼市政策的目的是“遏制房价过快上涨”。形势比人强，不认不行。
二是，美元还在降息通道，预计将在2026年左右降到为3.50％左右。刚才说了，利率是所有无风险收益的“锚”。做投资，固收类资产是“压舱石”，收益不高，但重在稳健；权益类资产，预期收益高，但波动大、风险高。一个科学的投资，既需要固收类资产稳住大面、平衡风险，又需要权益类资产去冲高收益。目前4.25-4.50%美元利率下的固收类资产，收益肯定比将来3.50％左右时好。
她最后把这套投资房换成了什么呢？香港分红险。总保费70万美元，分两年交，满5年后，每年预期有5%总保费的现金分红，终身领取。保单满7年后退保金大于总保费，且一直增长。
朋友前些年是靠房产投资积累了一些资产的，我把这个方案和她一介绍后，她马上对标她熟悉的房产投资。她觉得自己相当于把实体的房子，变成了一套“金融房子”，以下是她对这份保单的理解：
具体数字如下：
她今年退休，虽然在事业单位，但是合同工，退休金不高，所以她是希望有现金流的。房子变保单后，她以后预计每年有3.5万美元（按目前汇率计，大约25万人民币）的收入，比她在大学工作的先生退休金高，她很高兴。
我和她介绍了这份保单的一些功能后，她还对比房子把这些优点总结了一下：
1，分红没有损耗，因为保单没有空租期、没有物业费、能源费、托管费等。
2，流动性强，一旦要“卖房”，随时能卖得出，就是申请退保。
3，卖房的话，多久能卖出去，不好说；保单退保的话，提出申请就行，2-3周资金到账。
4，灵活。房子没法只卖一个客厅、一个房间；保单可以，退保一部分就行，剩下的继续“收租”（每年的现金分红）。
5，传承成本低。房子传承，有税的成本；保单传承的成本是一个快递费，申请变更一下投保人就相当于过户了。
6，房子没法劈开，保单可以分拆，一份合同拆成两份、三份，同时变更投保人、被保险人，自己留一份，给孩子一份，灵活使用。
朋友从来没有接触过香港分红险，对于陌生的东西，她一类比自己熟悉的，就非常容易理解了。
我和她说一下这份保单的缺点：
1，每年的现金分红预期是5%总保费，是预期，不是保证。
2，退保能拿的钱分两部分，一部分是保证的，一部分是不保证的终期红利，两者加起来，预计是7年后开始超过当初的总保费，但保证部分，得18年后。
我把这家保险公司几十款产品的分红达成率汇总发她，每年的现金分红绝大部分在80%以上，累积周年红利及利息实现率平均值87.7%，终期红利的话这几年都是100%。
朋友结合以往的分红达成率说，第一，每年的现金分红相当于房租，租金回报率能到5%最好，如果达到八成，有4%也不错。她现在房子的租金回报率不足1.5%。
第二，退保相当于卖房，如果她买房的话，谁也不能保证以后卖房一定能卖多少，现在保单预期7年后“房价”只涨不跌，这点让她很踏实。
我也和她算了一下，以后退保拿的钱里大部分是保证的、少部分是不保证的终期红利。以第20年退保为例，即使终期红利的达成率是50%（这是极差的成绩了），她能拿回的总退保金是当初预期的82%，她大感放心。
