最近，曾经的行业龙头万科，又摊上事儿了。

从表面来看，股价债价双杀。

据财联社报道，万科境内债近期显著下挫，其中 22 万科 03 跌至七个月低位，为今年以来最低水平；

20 万科 08 跌至 74.5。也即折价近三成。

其背后原因，还是资金面紧张！

据相关消息，近期与部分债主关于债务方面的沟通不达预期，让投资者对万科目前的资金状况产生担忧。

万科在今年初，也曾因资金链紧张希望展期，经多方努力暂时缓解，当时有多个大财团公开表示支持万科融资。

问题的关键在于，今年两波大力度的救市政策，517 新政和九月底以来的新政，部分城市的交易量反弹幅度较大。

从全国新房销售面积的同比增速看，11 月份首次实现同比由跌转增，全国的房地产数据似在逐步转暖，为何万科反而在此时再次遭遇资金困局呢？

无外乎两个方面：一是融资未得到真正缓解；二是销售资金回笼较为低迷。

融资方面，仅靠万科的大股东深铁集团以及深铁背后的深圳国资委，显然难以为万科提供足够支撑。作为上市公司，自有一套游戏规则。

今年一季度出现问题时，当时很多业内人士曾期望gj层面出手保万科，但后来并无实质性动作。

关于房企融资白名单，万科虽能享受，但只是对那些经营开发、销售正常的项目，才按相关政策给予一视同仁的资金支持。

但现在的问题是，还有部分项目未正常施工销售，甚至拿地几年未动工！并非万科一家如此，很多房企，甚至一些央企也存在类似情况。

在 2020 年和 2021 年楼市繁荣时期，它们在一些低能级城市，如三线城市，或二线城市的外围远郊地区拿地，后来遭遇市场降温，地价、房价跌幅较大，这些地块难以开工，开工即产生成本，建成后销售价格过低必然亏损。

近期，国家准备让地方政府通过地方专项债来收购、盘活那些拿地后迟迟未动工的项目，也侧证了万科等房企在这个方面面临的困难。那些未开工，或曾开工而现停工项目，占用了房企大量资金，处于僵硬状态。

造成万科资金困局的另一方面，且更为重要的是：销售资金回笼依然缓慢！

自九月底以来，确实有部分城市新房销量大增，全国数据也略有好转。但新房好卖的城市多为一线及强二线城市，全国 80% 以上城市的新房销量并未显著回升。

万科这类大型企业布局城市数量众多，且以销售反弹不明显的城市居多。

从今年全国新房销售面积和金额看，同比去年仍下跌近两成，万科这类企业销售金额下跌幅度更大。

在融资和销售均未实质性好转的背景下，万科这类企业压力仍然山大。且临近年关，债务问题更加突显。

总体而言，全国房地产市场尚未实现止跌回稳，绝大部分企业日子难过，风险未化解。

从股价来看，去年万科港股股价跌了 52%，去年大部分房企包括央企股价均大跌，尚可理解。

但今年万科股票仍跌了 22%，与万科股权结构类似较为分散的企业，如金地今年股价涨了 2%，绿城今年股价大涨 24%。

对比股价和债价表现可见，目前万科资金压力依然极大，虽当前未暴雷，但若这种状况持续数月，也不排除存在可能性。

当前，国家政策仍在大力化解房地产风险。

老杨的观点是应尽力维持万科不暴雷，否则后续还会有一批企业跟进暴雷；房地产行业将难以稳定。

当然，从根子上讲，要想万科等大中企业经营出现明显改善，还需要全国多数地区的楼市都能进入止跌复苏通道。