近年来，房地产行业销售回款呈现断崖式下跌态势，2024年50家样本房企销售商品、提供劳务收到的现金总额为25599亿元，较2021年大幅缩水55%，三年复合增长率跌至-23.4%，反映出市场信心持续萎靡，房地产行业整体销售回款仍在持续恶化。

房企整体销售回款的大幅下滑，一方面是因为行业整体销售额大幅萎缩，市场成交量低位徘徊。据统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降12.9%，销售额同比下滑17.1%，延续了自2022年以来的持续下行趋势。

另一方面，2024年50家样本房企已竣工存货占比攀升至25%，较年初大幅增长4.5个百分点，创下近年以来的新高。在市场销售疲软的背景下，房企库存结构持续恶化，库存去化周期明显拉长，导致房企销售回款周期同步延长，从而制约了房企的整体周转效率，使得销售商品、提供劳务收到的现金承压，加剧了房企流动性紧张的局面。

从具体企业来看，不同性质房企的回款能力分化加剧。2024年民企销售回款仍然遭受冲击最为严峻，销售商品、提供劳务收到的现金总额为4909亿元，较2021年大幅下降80%，三年复合增速低至-42%。其次，混合所有制房企销售回款处境同样艰难，2024年销售商品、提供劳务收到的现金总额为5849亿元，较2021年大幅下降56%，三年复合增速低至-24%。而相比之下，央国企销售回款表现出较强韧性。2024年央企销售商品、提供劳务收到的现金总额为10743亿元，持续处于高位，三年复合增速仅-6.2%，而国企该指标的三年复合增速为-8.8%，均显著优于民企和混合所有制房企。

在当前市场深度调整期，央国企与民企、混合所有制房企的销售表现呈现明显分化。购房者出于项目交付安全性考量，更倾向于选择财务稳健的央国企项目，从而推动其整体销售去化维持稳定，而部分民企及混合所有制房企因前期信用受损，面临购房者信任度下降的困境，项目去化持续承压。此外，央国企凭借销售回款优势维持适度的拿地节奏，而民企、混合所有制则普遍收缩投资，不同企业性质房企的库存结构差异也对其销售表现产生一定的影响，从而加剧了市场分化局面。

从历年50家典型上市房企投资活动现金流来看，可以发现不管是现金流出还是现金流入均在大幅收缩，2024年典型房企的投资活动现金流入为3113亿元，相比2021年下降了60%；而投资活动现金流出为3556亿元，相比2021年下降了74%。

投资活动现金流出的收窄幅度要大于现金流入，可见房企正在控制投资支出，但2024年的投资活动现金流出依然要高于流入，整体投资活动依然保持现金净流出的状态。

从历年的投资活动产生的现金流量净额来看，从2021年净流出5960亿元，大幅收缩至2024年净流出443亿元。其中，2024年50家典型房企中有54%的房企投资活动现金流为净流出，剩下46%的房企为净流入，分化相对明显。

从50家重点房企2021-2024年的融资性现金流表现来看，受行业下行、流动性危机集体爆发的影响，企业的借贷规模大幅减少。2022年的融资性现金流流入从2021年的约37796亿元大幅减少35.5%至24387亿元，此后两年也保持着每年20%左右的跌幅。同时由于偿债潮到来以及逾期债务难以偿还，房企的融资性现金流流出降幅整体远不及现金流流入的降幅，因此融资性现金流净流出在2022年同比大幅增长了607.5%至5434亿元，2024年虽然净流出规模同比收缩，但是房企资金压力仍然较大

如果将经营性与投资性现金流净额的总和记作运营性现金流，总和为正记作运营资金盈余，总和为负记作运营资金缺口。2021年房企的运营资金缺口为3009亿元，而随着2022年起房企开始主动调整对融资性现金流的依赖度，在日常经营活动上努力控制收支平衡，2022年首次实现运营资金盈余1647亿元，此后也长期保持运营资金盈余。但是由于偿债压力仍然较大，融资性现金流长期净流出，因此整体现金流量也长期处于净流出的状态。

由于房企整体融资仍然处在低位，再加上由于房地产市场仍然持续走弱，销售回款减少，房企集团层面上的资金压力仍然较大，50家重点房企的持有现金规模持续萎缩。2024年底50家重点房企的现金持有量为13122亿元，较期初减少了9.9%。从历年变化来看，房企的现金持有量自2021年首次出现负增长后就逐年减少。

而从扣除预售监管资金（仅扣除12家主动披露的企业）之后的调整后非受限现金来看，2024年底50家重点房企的调整后非受限现金为9653亿元，较期初减少8%。因此调整后非受限现金短债比的加权平均值相较于期初继续下降了0.07至0.45，房企整体仍然有着较大的短期偿债压力。

值得注意的是，由于多数企业在其年报中并未披露预售监管资金，若是加上该部分受监管的资金，企业持有的非受限现金将进一步减少，调整后非受限现金短债比将会进一步降低，企业实际上的流动性风险将会更大。比如万科，2024年底和2023年底企业都没有披露预售监管资金，未剔除预售监管资金的非受限现金短债比分别为0.53和1.55。若是都按照2023年中期的预售监管资金464亿元估算，万科在2024年底和2023年底的调整后非受限短债比分别为0.24和0.81，企业的短期偿债压力进一步加大。

当前，房地产行业的现金流呈现出一定程度上的枯竭，经营活动、投资活动、筹资活动的现金流入均在大幅收缩，而三类活动相应的现金流出也在消减。

一方面，自恒大暴雷后，金融机构对房地产行业持审慎态度。据信托业协会，信托资金余额投向房地产行业的占比已从2021年的11.74%快速下降至2024年的3.78%。此外，工商银行作为国内规模最大的银行，2024年来自房地产行业客户贷款约8810亿元，相比2021年下降6%。另一方面，房地产市场的“供求关系发生重大变化”，房企难以通过销售回款满足资金需求，在此背景下只能通过压降各项支出，以减缓流动性紧张。

值得注意的是，2025年各项政策利好频出，房地产政策延续了宽松导向。2025年政府工作报告中，首次将“稳住楼市股市”写入总体要求，重申“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。在2025年6月的国务院常务会议中，再次提及“更大力度推动房地产市场止跌回稳”。

从目前已落地的具体利好政策来看，在销售端层面，各地持续解除限购、限售政策，此外近年来各地首付款比例、LPR利率、公积金贷款利率方面也均有下调。而在融资端，利好政策包括融资协调机制、专项债收储、经营性物业贷款以及公募REITs条件的放宽等等。如2025年5月，金融监管总局局长李云泽于国新办新闻发布会透露，房地产“白名单”贷款审批通过金额攀升至6.7万亿元。而在专项债收储方面，全国范围内已有多家房企试水，包括万科、金茂等等。而相信在多重政策利好叠加下，房企现金流紧张问题在不远的未来会得到缓解。

值得注意的是，城市更新也将是未来地产行业的重要着力点。2025年3月19日住建部表示，要持续推进城市更新，要坚决稳住楼市，继续打好“保交房”攻坚战，加力实施城中村和危旧房改造、推进收购存量商品房、加快构建房地产发展新模式。2025年6月13日国务院常务会议明确提出，要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。相信随着城市更新的持续推进，将会引导更多资金进入房地产行业，起到真正稳住楼市的作用。