融创中国(01918)境内债券重组表决于1月3日到期，但迄今仍未见有消息指有关方案获得通过，引发市场忧虑，其股价今早(6日)急跌逾一成，拖累其他内房股亦普遍下跌。不过，内地楼市出现企稳势头，百强房企上月销售同比持平，有机构料首季将见正增长，另上月百城新房价格同环比均上涨，北京、上海、广州和深圳四大一线城市成交量齐创近年新高，或可有选择性吸纳部分优质内房。
（融创中国网页截图）
克而瑞：百强房企上月销售同比持平 首季或见正增长
克而瑞地产研究近日发布数据显示，在年末销售“冲刺季”迭加政策利好的影响，上月房企业绩出现翘尾。12月计，百强房企实现销售操盘金额4513.9亿元人民币，同比持平，环比增24.2%。2024年全年，百强房企实现销售操盘金额同比下降28.1%，降幅较11月收窄近2.6个百分点。
克而瑞指，整体来看，去年内地房地产市场延续筑底调整的态势，首三季市场基本处于低位运行，而受惠9月底连续的新政利好，第四季企业销售翘尾回升，第四季百强房企销售操盘金额同比转正，微增0.2%，企业销售表现明显优于前三季度。克而瑞预判后市，认为今年1至2月受春节假期影响，环比回落是大概率事件，不过考量到政策加持和当前弱复苏成交惯性，3月小阳春行情有望延续，考量到2024年基数较低，一季度同比仍不乏回正的可能。
中指院：上月百城新房价格同环比均涨 二手房价环比跌幅收窄
另中指研究院发布，根据中国房地产指数系统百城价格指数对内地100个城市新建、二手住宅销售市场调查数据，2024年12月内地100个城市新建住宅平均价格为16654元人民币/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68%。
12月百城二手住宅平均价格则为14203元人民币/平方米，环比跌幅收窄至0.53%，同比跌7.26%。从房价涨跌城市数量看，11月、12月分别有4个和2个城市二手房挂牌均价环比上涨，其中成都、深圳保持上涨，12月分别上涨0.1%和0.05%，涨幅有所收窄。
数据又显示，2024年一线城市新建住宅价格累计上涨5.82%，上海新房价格累计上涨10.32%，位列百城首位；二线城市新建住宅价格累计上涨1.87%；三、四线代表城市累计下跌0.12%。
上月北上广深楼市成交齐创新高 中介：做好准备迎接“金三银四”
楼市成交亦见回暖，上月北京、上海、广州和深圳四大一线城市的楼市成交量齐创近年来新高。北京市住建委网签数据显示，2024年12月，北京二手住房网签成交量突破2.1万套，创下近21个月以来的最高纪录，按月增长15%，按年增长66%。上海2024年12月二手房成交29711套，创47个月以来新高；2024年全年，上海二手房累计成交超过24万套，为近3年新高。 广州市房地产中介协会数据显示，2024年12月，广州二手住宅市场活跃度持续提升，网签量超过1.1万套，按月增长0.67%，按年增长17.33%，成交量创2024年新高。深圳中原研究中心统计数据显示，2024年12月，深圳一手住宅网签数量达到6769套，按年大幅上升165%，为近47个月来的第二高水平。同时，二手住宅过户数量创下近51个月新高，突破8000套大关。
（Carol摄）
展望2025年，据《澎湃新闻》引述多名地产中介经纪人表示，已做好迎接“金三银四”销售旺季充分准备。业内人士又认为，2025年房地产政策空间已有限，一线城市在限购方面仍有操作空间，中小城市政策空间已收窄。未来公积金政策的空间依然存在，包括利率调整显著低于商贷利率，或增加公积金贷款总额，降低购房成本。同时，“以旧换新”和购房补贴政策也将有望在更多城市落地并加大力度，如契税减免及家装补贴等，以提升购房者入市意愿。
融创境内债重组表决已到期 未有消息指方案获通过
不过，融创中国的债务问题再引发市场忧虑，其存量境内债券共有10只，存续金额共154亿元人民币，至此，已有7只债券重组方案投票获通过，剩余三笔境内债“H融创05”、“H1融创03”、“16融创07”的重组方案投票表决截止时间延期至1月3日，但至今未见有消息指有关方案获得通过。而此前有报道分析指，公司需要获得全部10只境内债券持有人的批准，才能实施债务重组，通过重组将其境内债券债务削减一半以上。
另外“H融创07”截至1月3日尚未形成有效决议，同样于今日复牌，该笔债券最迟应于1月21日进行分期本息偿付。融创拟于2025年1月21日前重新召集公债持有人会议审议公债重组方案等相关议案。
大摩：首季内房销售或面临下行压力 可选买润地中海外等
摩根士丹利近日发表研报指，政策影响减弱，中国主要城市去年12月二手房价一如预期转弱，呈现波动性按月下跌，结束对上连续两个月的升势，考虑到放盘略为增加及季节性因素影响，目前预测今年首季内地住宅销售可能面临下行压力。由于二手楼价更具竞争力，以及一手新盘因土地出让量减少而持续下滑，因此二手房销售表现会持续较一手房优胜。至于未来住房销售的复苏步伐能否持续，大摩相信仍要取决于已公布的政策如何快速协调和实施，以及当局可否为政策的推展提供充足资金，从而强化市场信心。
大摩建议投资者选择性地投资双重受惠于住宅开发及消费行业的企业，例如华润置地(01109)及华润万象生活(01209)，同时看好中海外(00688)、绿城中国(03900)及越秀地产(00123)等国有房企，因拥有较强防守能力。
瑞银料内房今年去库存趋势持续 偏好贝壳润地
瑞银则预期多项去年趋势于今年持续，包括二手房销售占比增加，租务市场重要性上升，高端商场持续面对挑战，中国房托在低息下崛起，以及政策对内地房市与内房股的影响力下降，并料内房今年去库存趋势持续。预期今年新落成住宅销售面积及新动工分别按年跌10%及15%，一线城市房价按年跌10%。该行最新的库存模型显示去库存或于明年中完成，早于原来预期的明年第三季，受惠于近期政策刺激。
该行偏好贝壳(02423)，基于二手房交易市占增长及租务市场增加的结构成趋势。该行亦偏好润地，基于资本利率挤压及资产出售释放投资物业组合价值，最看淡万科(02202)，基于流动性面临挑战。
花旗料内房今年销售按年跌23% 首选贝壳润地绿城
花旗料内房今年销售按年跌23%，并提出去年首10个月的土地并购按年减少65%，尽管这跌幅或因如上海、北京及杭州等主要城市的购地走势在11月及12月回暖而稍微缓解，其中以中海外、润地、越秀地产及绿城中国最为积极。该行首选贝壳、润地及绿城，指政策方向正确惟需时。
花旗又指，行业估值受到几个方面的支持，包括积极的财政策略、地方执行加速，以及12月销售的韧性。
李伟杰：可选买大型优质内房首选润地 惟只宜小注并中长线持有
天风国际证券集团有限公司经纪业务部董事李伟杰预期，内房股表现仍会两极化，有央企及国企背景的房企股价表现会较佳，民企内房仍会不时受债务问题困扰，就算内地再有政策推出，料也只会受短暂刺激。事实上，自内地去年9月24日推出一连串救市政策，已可见不是所有房企都受惠，只有一线城市销售持续回升，二三线城市销售经10月反弹后，11月又再录按月跌幅，因此，宜吼有较多一线城市楼盘的大型优质房企，它们也不太会有债务问题。另外，人民银行近日会议再提到择机降息，中长线有助楼市止跌回稳，不过，市场仍等待进一步政策消息，内房股价近期以横行整固为主，现时若想吸纳大型优质内房，也要控制注码，并有中长线持有准备。当中有国企背景的润地及中海外都可考虑，以润地为首选，因润地近月仍能维持较高销售额，中海外销售却见回落，由去年10月的415亿元人民币回至11月的300亿元人民币。
融创中国半日跌12.11%收报1.96元，连跌3日，累计跌幅15.52%，成交8.91亿元。其他内房股也普遍下跌，润地跌0.89%报22.25元，中海外无升跌报12.3元，龙湖(00960)跌0.1%报9.9元，万科跌1.57%报5.01元，越秀地产跌0.99%报5元，绿城中国跌1.38%报9.32元，世茂(00813)跌3.92%报0.98元，雅居乐(03383)跌4.29%报0.67元，富力地产(02777)跌4.55%报1.26元。
（经济通HV2报价系统截图）