3月28日，龙湖集团（00960.HK）召开2024年度业绩沟通会，董事会主席陈序平、首席财务官赵轶、地产航道总裁张旭忠等出席会议。
会上，谈及去库存，龙湖集团介绍不会为了卖一套房子不顾一切地压低价格；对于拿地，龙湖集团的态度则是，把安全稳健放在首位，择机获取新土地。对于外界关注较多的偿债问题，龙湖集团今年仍将持续提前偿还债务、优化债务结构。
不会为卖房不顾一切地压低价格
2024年，龙湖集团实现营业收入1274.7亿元。其中，开发业务实现营业收入1007.7亿元；运营及服务业务收入为267.1亿元，占总收入的20.95%。
2024年不含税租金收入为135.2亿元，同比增长4.5%。具体来看，商业投资业务租金收入同比增长7%至109.8亿元，期末出租率97%。
期内，龙湖集团新增运营11座天街。截至2024年，龙湖集团累计开业运营商场89座（分期项目合并后商场个数），覆盖全国23座城市，运营总建面为930万平方米（含车位总建筑面积为1243万平方米）。
龙湖集团资管旗舰品牌“龙智资管”，涵盖长租公寓、服务式公寓、产业办公、活力街区、妇儿医院及健康养老六大业务单元，全年贡献收入31.8亿元。其中，长租公寓品牌冠寓累计已开业12.4万间房源，整体出租率为95.3%，租金收入26.5亿元，同比增长4%。
以物业管理、智慧营造为主的服务业务板块不含税收入为131.9亿元，同比增长10.4%。毛利率为31.4%，较上年增长0.4%。
利润方面，期内，龙湖集团的股东应占溢利104.0亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达69.7亿元；毛利204.1亿元，毛利率为16.0%；核心税后利润率为6.4%，核心权益后利润率为5.5%。
对于房企纷纷大额计提存货减值准备，龙湖集团如何应对？赵轶介绍，减值拨备是售价跟成本的关系对比，因龙湖集团在拿地阶段对售价预设相对比较保守，土储成本相对不高。
赵轶介绍，龙湖集团在现金流管理上比较有主动权，在销售上可以根据市场价格随行就市，不会为了卖一套房子不顾一切地压低价格。龙湖集团对于存货的去化比较关注，去年也在不断去化存货，由存货去化产生的亏损当年就消化了。
今年存在较多的机会窗口，择机获取新土地
期内，龙湖集团实现地产开发合同销售1011.2亿元，销售回款率超100%，年内首开项目平均去化率近80%。分区域看，长三角、环渤海、西部、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为28.7%、19.3%、27.2%、15.3%及9.5%。
去年四季度市场出现了非常明显的回暖，全国销售总额是2.8万亿元，比三季度提升了28%，比2023年四季度也略有提升。今年前两个月全国商品房的销售总额是1.03万亿元，比去年微跌，或者说基本持平。
张旭忠同时表示， 3月份整个市场出现了分化现象：一线城市和杭州、成都等强二线城市市场保持热度，其他的二三线城市热度有所下降。全年来看，我们预判2025年市场整体下降的空间有限，但是不同城市、不同板块之间的分化会加剧，后续市场还是会依赖于整个政策的变化以及市场预期的变化，存在一些不确定性。
张旭忠同时表示，在这种市场情况下，今年还是存在较多的机会窗口，今年龙湖集团的可售货源全年超过1600亿元，相对比较充裕。今年，公司会把所有项目进行分类管理，成立一些专职团队对包括商办、车位、现房等在内的项目进行精细化的管理，能够促进快速去化。
土地储备方面，2024年，龙湖集团于北京、上海、浙江杭州、四川成都等地获得9幅土地，新增土储总建筑面积为83万平方米，权益面积为39万平方米。截至2024年底，龙湖集团的土地储备约3312万平方米，权益面积为2426万平方米。
张旭忠介绍，公司始终把安全稳健放在首位，投资方面坚守投资纪律和刻度。去年公司在全国拿了9幅地，基本上都是处于北京、上海、杭州、苏州、西安、成都等核心的高能级城市，这与公司一贯的投资策略相符。在今年一季度，公司还在上海、苏州获取了两幅优质土地，接下来在保障偿债的安全性前提下，公司会择机获取新土地，并根据市场变化进行弹性地供货。
提前做好准备，偿还7、8月到期债务
负债方面，截至2024年底，龙湖集团的净负债率（负债净额除以权益总额）为51.7%；综合借贷总额为1763.2亿元，同比下降8.5%，平均融资成本为年利率4.0%；平均合同借贷年期为10.27年。
2024年，龙湖集团归还境内公开债117亿元，提前兑付CMBS 72亿元人民币，分批次全部提前偿还于2025年1月到期的94.5亿港元银团贷款。
龙湖集团介绍，在2025年一季度，龙湖兑付“22龙湖01”、“20龙湖02”、“20龙湖04”三支债券，年内龙湖累计兑付公司债近65亿元。至2026年底，龙湖集团无境外公开债券到期，供应链ABS、商票等均已清零。
2024年，龙湖集团全年经营性物业贷款净增299亿元；期末，龙湖集团平均合同借贷年期拉长至10.27年，平均融资成本为4.00%，同比下降24个基点。
陈序平介绍，2025年是龙湖债务结构转换的最后一年，也是最关键的一年，一季度已经偿还65亿元的信用债，这部分资金其实在去年12月底就已提前筹齐，放在偿债专户。未来在7、8月份，还有30多亿元信用债到期，公司的偿债专户已经从现在开始存钱了，提前做好准备。
赵轶介绍，2025年，公司做了有序的偿债铺排。截至目前，一季度到期的65亿元国内信用债已经提前归还完毕。今年待归还的公开债务有三类：一是5月及7、8月的36亿元国内信用债，会在4-6月份提前准备好偿还资金。二是年底到期的85亿元海外银团，会从三季度开始，有序逐月地归还。三是中债担保债券，今年到期35亿元，一笔是8月份，一笔是11月份，这个债务是有资产抵押的，因此公司会用经营性物业贷把它置换出来。
赵轶介绍，经营性物业今年预计新增100亿元以上，整个经营性物业贷有机会在年底达到接近900亿元的规模。境外债券还剩约13亿美元，这是一个长债，在2027年以后到期。到2025年年底，集团整体债务会进一步下降，达到1400亿元左右。
“核心资产一个都没有动“
陈序平介绍，这几年房地产行业的调整出人意料，龙湖集团最早在2022年开始主动作出一些调整，当时很多大型民营房企还没有爆雷。2022年一季度，龙湖集团就提出要去做城市的聚焦，在开发业务上做“三提三降”，主动地做一些收缩、出清、整合，来提升整个组织效率。
陈序平称，更重要的是提前踩刹车，提前降负债、提前收缩，所以当这个债务高峰来的时候，龙湖集团的支付才会从容。
对于调整的原因，陈序平透露，在2022年中，我们洞察到整个国内信用债市场，出现了对民营房企阶段性关闭的可能，当时公司做压力测试时，就做好不再新发信用债的准备，并提出以经营性现金流为正去压降有息负债，去倒逼业务发展。同时，因为经营性现金流为正，可能也会克制一些投资性冲动、一些规模上的冲动。
陈序平表示，到了2023年，我们发现如果仅仅这样做，可能也不够。我们有大量的经营性资产，比如：天街、冠寓，在当时并没有把这些项目的融资效率做起来。所幸2024年1月底，经营性物业贷新政落地，我们在2024年做了接近300亿元的经营性物业贷增量，同时因为商业项目也不断在新开，我们整体经营性物业贷规模来到773亿元，可以用来置换集团信用融资。