又卷不动啦？
天津新房同质化越来越严重，像“多胞胎”。
只在风格和材质上打差异化，形制没什么变化。
最近，“军备竞赛”终于又创新了。
4层洋房玩出了新花样儿，甚至大有取代叠拼之势，有点儿意思。
先看几个案例，这是星星之火。
津南北马集地块容积率1.2，惯性思维肯定要做洋房+叠拼。
没想到，它竟然做了4层洋房，放弃叠拼。
公示的规划相当复杂。
通过层层退台，实现南北向均有露台，每层户型都不一样。
津南北马集地块部分规划图
滨海生态城的中新澜湖庭，容积率只有1.1，也做了部分4层洋房。
效果图相当酷炫，是不是眼前一亮！
中新澜湖庭效果图
这是从没有过的创新形制。
195-270平米的超级大平层，一梯一户。
南向最多7开间，整体面宽最大超30米。
首层带架空层庭院，顶层带超大露台，还有开敞式阳台。
每层户型都不同，多样性很强。
生态城的宜禾溪岸，也做了创新型4层洋房。
每户都带有户外庭院和地下室。
宜禾溪岸实景图
大港的格调罗滕花园，也规划了4层洋房。
据了解，也有露台或空中花园的创新形制。
要说4层洋房，倒不新鲜。
格调锦雲、格调安澜花园，都在超低容积率下，放弃叠拼做4层洋房。
但只停留在“楼层变少”，形制没突破。
要说突破形制、多样性强的洋房，也有先例。
生态城的宜禾春江府几乎“消灭标准层”。
露台、院落（首二层均有）、阁楼……附加值很赞。
宜禾春江府效果图
今年，两者结合的创新物种出现了：
退台式洋房
退台式洋房，对规划条件非常苛刻，需同时满足低容积率和建筑规范的宽松。
刚好，天津在这两方面都突破了：
❶ 政策突破
今年3月，市规划局发布《关于住宅多样性政策补充要求的通知》。
允许4层以下住宅每层设置露台。
规范的宽松与合规，提供了技术的可行性。
❷ 容积率的突破
1.1-1.3的容积率，以前别说环内，连远郊都少之又少。
现在“好房子”是主旋律，住宅低密化。
天津宅地容积率大幅降低，团泊东已低到1.01。
365房地产研究机构近期研究的地块中，不少容积率都非常低，成为产品创新的新战场。
4层退台式洋房，开始出现替代叠拼的苗头，附加值一点也不少。
结合架空层，首层实得地上3层，类似“小联排”。
顶层结合露台或阁楼，也能实现别墅空间。
标准层设置露台，得房率高，适配人群更广。
关键是，优化了叠拼的弊端：
装修成本太高；楼上楼下动线不方便，楼梯还占面积；下叠私密感差，被上叠“监视”；上叠院子在下叠厨房前面，很尴尬，不实用……
源于“限墅令”，叠拼是过渡的“妥协产物”。
尤其上叠，与跃层洋房无异。
现在联排都能做了，叠拼也该退场了。
退台式洋房在天津刚开启新赛道，创新度还不够极致。
其它城市已经有不少惊艳案例，咱先开开眼界。
商丘的金沙缦岛，退台式洋房创新度够领先。
一层、二层为138、148平米的大平层；三四层是169平米的跃层。
每层都有地面层的入户花园，露台尺度也超大。
金沙缦岛效果图
金沙缦岛效果图
金沙缦岛户型图
成都的龙湖西盛粼湖天境，虽然不是4层洋房，但也采用退台式设计。
每层户型都不一样，亮点是超级露台。
龙湖西盛粼湖天境效果图
首层187平米五室，前后双花园50-63平米。
二层168平米四室，利用退台实现南北双露台。
三层143平米四室，南侧双套房和客厅均带露台，北侧为近15米开间的超级L型露台。
四层135平米四室，主卧套房和客厅外连接11.7米开间的露台。
五六层是202平米的跃层：客厅三面有环幕景观露台，楼上也有20平米的大露台。
七层139平米四室，超30米采光面的L型超级露台。
继“全景舱”户型后，这款产品又风靡了成都。
重庆的中央公园悦府也是退台式洋房，一栋楼做出3款户型。
露台空间尺度，实现了类四代宅的效果。
中央公园悦府效果图
这就是百分百自住市场的特点：
产品为王，创新驱动。
当改善置业扛大旗，迭代的颗粒度就越来越细，趋于多样性、定制化。
这也是房地产行业成熟的表现。
一栋楼中，多种户型已经实现了。
一个社区中，容纳多种风格、设计的产品，也不是天方夜谭。
