随着房地产市场的持续下行，房企销售长期低迷，伴随着早期开发项目的持续竣工，近年来我国的累计商品住宅待售面积逐渐增长。根据国家统计局数据，2022年末全国累计的商品住宅待售面积约为56366万平米，2023年末增长至67295万平米，2024年末更是达到了75327万平米，同比继续增长了11.9%。

与此同时，销售的不景气也直接影响到房企的土地投资和开发，根据国家统计局数据，2021年房企流动性危机爆发后，房企的土地购置面积开始出现断崖式的下跌，2021年就同比减少了15.4%至21590万平米，2022年更是直接腰斩至10042万平米。再加上新开工规模大幅减少，2023年新开工建面同比减少了20.5%至69669万平米，相较于2019和2020年16亿平米的水平减少了近60%。因此近年来房企持有的待开发土地面积整体增长，2022年末达到了49828万平米，创下了2004年以来的新高。

大量的未售商品房和未开发土地严重影响了市场的供需平衡，增加了房企的资金压力，同时造成了大量的资源浪费。为了缓解这些问题，2024年5月以来中央接连出台政策措施支持地方政府或企业对未售商品房那个和闲置土地进行收储，以去行业库存，起到调节供需关系的作用。

在商品房方面，2024年5月17日央行设立了3000亿元保障性住房再贷款，明确说明用于收购房企已建成未售新房用作配售型或配租型保障性住房，同日国务院和住建部表达了支持态度。“730”政治局会议上又明确提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”，支持地方政府或由地方政府选定的地方国有平台公司、第三方公开收购房企手中符合条件的未售新房房源，最终将其用作配售型或配租型保障房。

在《通知》发布之后，各地方政府纷纷响应，针对本地情况推出了收回收购土地征集公告。整体来看，地方政府在具体做法上基本沿袭了中央政策要求的细则，只是对辖区内收储土地的范围进行了确定。从发布文件的城市来看，基本都是地级市或者下属区县，国内一二线大城市由于土地回收相对较多且运行较为完善，因此本轮基本没有特地发公告出台收储细则。

随着房地产市场进入深度调整期，新增市场不断放缓，如何盘活存量闲置土地成为重要课题。从企业面来看，融资渠道不断收窄、贷款到期压力增大，同时还面临市场销售疲软、资金回款周期拉长等挑战。在供求关系发生变化的大背景下，对于已经获取大量土储且遭遇资金流紧张的房企而言，或陷入项目停滞、无法正常推进的困境，甚至被当地土地主管部门征缴土地闲置费用，或面临无偿收回。作为支撑房地产市场止跌回稳的重要一环，中央乃至各地政府积极推进收储工作，对于缓解房企资金链紧张，提高资源配置效率有着积极意义。

与此同时，也不能忽视在收储实操过程中会可能出现的各种困难，可能阻碍收储工作的进一步落地。

首先，当前各地政府或面临财政负担，有限的财政预算或不能有效推动收储工作。虽然通过专项债收储能够弥补资金缺口，但根据2024年6月自然资源部18条政策措施，自然资源部虽然计划通过专项债券为地方政府提供资金支持，但同样“要求地方政府量力而行，坚决避免新增地方政府隐性债务”。未来专项债资金能够有多少实际落地，仍待观察。

其次，闲置土地涉及部门多，协调难度大。当土地完成供应后，项目涉及住建、工信、教育、水务、交通等多个行业主管部门或作为实施主体，对存量土地的处置，仅靠自然资源部推动力量不足。在2024年11月的《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》中也有提及，“运用政府专项债券资金收回收购存量闲置土地涉及部门多、利益协调难度大，各级自然资源主管部门要加强与发展改革、财政、司法、税务等相关部门沟通协调，形成工作合力”。

第三，是收储价格的确定。根据已有政策和案例来看，均是采用账面价和估价的较低值作为基础价格，在此基础上调整幅度。在实际案例中，均是估值低于账面价，收储会让房企出现损益亏损。事实上，如果地块估价过低，无法覆盖土地既有融资，可能会出现房企无法接受该价格，积极性不高的情况。

第四，房企需要对闲置土地解押。通常情况下，房企拿地取得国有土地使用证后，会将土地抵押给银行获取开发贷，即便没有动工的项目，也会将土地抵押给金融机构获得融资，因此房企手中往往很少有闲置的净地。根据目前已有案例，收储往往需要房企进行权属注销，而在办理不动产权证注销时，必须涤除抵押登记。也就是说房企如果想要收储，需要筹集到足够的资金解押土地。