你所提到的商贷与公积金利率“倒挂”现象，的确是当前房地产市场和金融领域中的一个重要话题。其背后反映了银行在贷款利率竞争中的策略调整、政策变化及宏观经济环境的相互作用。以下是对这个现象的详细分析和背景解读：
“倒挂”现象指的是商业贷款（商贷）的利率低于公积金贷款的利率，通常情况下，公积金贷款的利率较低，并且享有更优惠的贷款条件（如较低的首付比例和较长的贷款年限）。然而，近年来，由于房地产市场低迷、经济形势压力以及银行激烈的市场竞争，商业贷款利率出现下降，甚至一度低于公积金贷款利率，这种现象引发了广泛讨论。
李宇嘉提到，银行为了争夺市场份额，采取了过于激进的策略，如降低贷款利率、推出各种优惠政策（如返点、降低首付、放宽审批标准等）。这种做法虽然能吸引短期客户，但带来的负面影响不可忽视：
房贷利率不仅受银行间竞争影响，还受到多个宏观经济因素的制约：
为防止市场上出现过度激烈的利率竞争和由此带来的金融风险，政府出台了房贷利率不得低于3%的政策，旨在实现以下几个目标：
房贷利率的变动对房地产市场有直接的影响：
购房者行为的变化：在政策明确后，购房者将不再抱有“等待更低利率”的预期。这可能促使一些长期观望的购房者加速入市，反而有助于房地产市场的回升。随着购房者入市，房地产市场需求得到一定支撑，可能推动部分区域的房价回暖。
此次政策明确房贷利率不得低于3%的调整，对于房地产市场和银行体系具有重要意义。首先，它有助于稳定房地产市场，防止因过低的贷款利率引发的泡沫和金融风险；其次，通过打破无序的市场竞争，促使银行更加理性地进行市场竞争和风险控制。此外，这一政策调整可能有助于提升银行的风险管理能力，避免过度放贷所带来的金融不稳定。