4月15日，克而瑞主办了“高端住宅未来发展之道”研讨沙龙。来自全国高端住宅行业的领袖、设计先锋及产业链代表齐聚一堂，围绕产品力、服务力、客户需求与市场趋势等核心议题展开了深入而全面的研讨。
克而瑞集团董事长丁祖昱主持了论坛。他表示，这场沙龙不仅为行业提供了宝贵的思路与借鉴，更为高端住宅的未来图景描绘出了更加清晰而美好的轮廓。丁祖昱及各位嘉宾结合各自企业的经验，就高端住宅产品在核心要素的演进、产品力提升关键点、客户需求变化趋势、设计美学与品牌塑造、产品精神追求等方面的发展趋势进行了解码。
通过各位嘉宾的精彩分享与圆桌论坛的智慧碰撞，与会嘉宾深刻洞察到高端住宅行业正经历着从物理空间到生活方式载体的深刻转型——未来，高端住宅不仅需坚守建筑安全、隔音防渗等基本功，更需应对年轻化、个性化需求，通过创新设计、定制化服务与可持续发展理念，共同构建出既符合时代精神又引领未来趋势的理想居住空间。
趋 势 解 码
丁祖昱 克而瑞集团董事长
丁祖昱 克而瑞集团董事长
高端住宅未来发展之道
克而瑞市场数据显示，自2022年以来，重点一二线城市1000万以上及1000万-3000万的商品住宅占比提升速度非常快。高端住宅项目作为市场标杆，既引领了整体品质住宅的产品能级提升，又催动产品配置天花板上限的不断突破。
中国高端住宅的发展经历了3个阶段。2000-2015年，“地段+资源”主导了第一阶段高端住宅发展，定义高端的核心要素依赖土地红利和资源独占；2015-2022年末是高端住宅发展的第二个阶段，整体态势处于停滞甚至下行，一方面，政策的倾斜压缩了开发成本，导致高端住宅产品力难以突破；另一方面，大量“科技住宅”、“健康住宅”概念涌现，但缺乏系统性的技术投入；2023年开始，市场对产品力的认识与关注高度重启，几乎一夜之间，以高端为首从改善到刚需，都在卷产品、卷服务。无论是硬科技+软服务的双升级，还是产品IP化，都印证了开发逻辑从“资源占有”到“系统能力交付”的转变，同时客户需求和生活方式体验也进入了分化时代，这意味着高端住宅产品的发展进入了第三阶段。
短短25年的中国高端住宅进阶史中，诞生了一些至今让人津津乐道的“另类突围”案例，它们或挑战了传统豪宅认知，或重构了高端生活场景与社区运营，或构建了“塔尖生活闭环”。这些项目的成功表面上都是产品力的革命，实质上是对全新生活方式的价值重构。高端住宅定义权的争夺仍没有共识，但精英阶层正在共同诠释未来理想生活方式。硬件可以模仿，但突破硬件的桎梏，以生活方式体系直击人心，方能穿越周期。
企业层面，大量企业开始做高端住宅，开发模式已从“空间建造商”到“生活方式系统服务商”彻底转型，开发体系也需重塑流程，实现以客户为中心。产品力方面，需要完成从“惊艳”到“体验”的全维度突破。配套力应从“设施堆砌”到“资源中枢力”，让每个社区拥有独特的符号。高端住宅的硬件和部分软件已经达到一定水平，但物业服务力仍有很大的提升空间。
我们可以自问，我们的业主在未来几十年的生活中是否享受便利，是否有自豪感和荣誉感？我们的住宅能否屹立百年？百年后是否可以有更高价值？高端住宅的未来，是关于审美、价值、生活方式的集体构建。本次论坛所呈现的多维度洞见与智慧，碰撞出高端住宅的更多可能，希望能推动高端住宅的未来图景更为清晰。
贺传浪 华发股份副首席营销官/营销管理中心总经理
贺传浪 华发股份副首席营销官/营销管理中心总经理
华发打造高端住宅的核心理念、产品做法和未来探索
华发基于客户需求，打造高端高品质产品，抢占市场份额，助力经营价值与产品价值双兑现。自2015年开始，华发每一两年都会主动优化自身的产品体系，从1.0的“优+生活”到6.0的“新一代好房子科技+产品”体系持续奋斗了10年，真正以长期主义的理想转化为实际的产品追求。这也是华发能够在波诡云谲的市场变化下始终保持行业领先的核心动力。
在高端产品打造方面，华发立足前沿科技，围绕国家倡议的舒适、绿色、智慧、安全的好房子指导方向，以数字化、智慧化、绿色化、产业化四大维度不断完善和沉淀华发住宅价值。同时能够秉承企业对于户型创新、场景兑现、科技融合、产品超配、抢抓新规、广交好友的六大专属坚持，因此才奠定了其产品之于市场的超高实得率、创新引领享受户型、超级迭代景观、极致体验空间的领先地位。在高端产品领域更是由“硬件思维”转向“用户思维”，通过实用性精细化考量，打造与顶豪相匹配的内部场景。科技融合居住场景，实现从空中到地面、从公共服务到家庭生活的全场景应用。
未来，在开发模式方面，华发将借鉴汽车行业的生产模式探索高端住宅定制化，即“N个户型、N种风格、N种配置和N个细节”，逐步向生产智能化、自动化、柔性化等技术发起挑战与突破；在物业服务方面，将探索构建“全域智能、无感服务、情感交互”的新一代智慧社区新模式。在社区场景价值创造方面，将致力于“公区全周期价值”，从“不动产”到“可进化空间”，营造终身舒适的社区功能环境。
芮永祥 中鹰黑森林董事长
芮永祥 中鹰黑森林董事长
重新定义高端住宅
高端住宅不是大理石与奢华品的堆砌，更体现在居住的舒适性与空间品质，以及长期稳定的使用体验上。中鹰黑森林以生态科技、节能环保、健康舒适、免维护的特性，赋予住宅几十年的稳固与可靠。
作为近20年前的项目，中鹰黑森林超前使用了玻璃系统和外遮阳系统，以及高度智能化的环境管理系统，营造恒温、恒湿、恒氧，恒舒，恒洁的宜居环境。同时进行了结构创新与灵活布局，无剪力墙、厚板结构，大空间布局，户型和风格可定制。大面积的自然景观设计、森林式社区环境践行了中鹰黑森林的森林生态理念。
作为首批践行环保与节能的开发企业，中鹰黑森林使用了环保高效的地源热泵和石膏喷涂，尤其是放弃了传统水泥工艺而使用石膏喷涂系统，施工更快，墙面更平整，环保性能更高，减少施工过程中的水资源浪费。采用高质量材料和厚实楼板，确保建筑的稳固性和安全性，而高品质外墙材料不仅提高建筑耐久性，实现外墙免维护，也提升了物业的长期价值。同时启用隔音系统和同层排水系统。
徐波涛 中堃置业董事长
徐波涛 中堃置业董事长
回归客户需求
——面向自住时代的探索与思考
2023年以后，中国房地产迈入了自住阶段，催生了能否交付、能否按展示标准交付、运维服务、交房子还是交家、如何破解邻里间“熟悉的陌生人”等痛点。
随着房地产的自主特征明显化，终极改善将进入新房市场，刚需刚改更多进入二手市场。同时，终极改善需求将呈现多元化、低密化、主城化、需求个性化的趋势，而产品供应则呈现现房化趋势，同时向社区熟人化发展。
GARDEN19贤坤花园实践了以客户为中心的主动现房体系，提供定制化服务，以及主理人主导的熟人社区建设。其中，定制化服务经过近一年的筹备，提供总计万数的各类方案，与100+户业主沟通总用时达1200小时。
在以客户为中心的未来时代关键是创新，为客户创新产品体验，创作生活方式，创造社群价值，同时也积极与行业一起探索为客户创新的长期路径，形成具有“客户、伙伴、员工”共同向上向善美好的价值圈层与创新闭环。
林宏俊 HWCD 董事总经理、总建筑师
林宏俊 HWCD 董事总经理、总建筑师
艺术如何抒写空间的感知方式
正如约翰·索恩爵士的艺术收藏模式极大地影响了18至 19 世纪伦敦的住宅设计，进而塑造了伦敦豪宅中鉴赏家式的艺术居住哲学。在诸多高端住宅产品中，HWCD通过硬装的设计及软装的搭配，以艺术抒写空间的感知方式。
在具体项目中，设计团队针对不同定位采用差异化艺术表现手法。例如在成都宸嘉嘉佰道项目中，运用波普的拼贴艺术形式，带来多元潮流的故事性空间。在汤臣君品·金桥花园项目中，以抽象而不受限的立体雕塑造型呈现空间感，流畅而富有张力的线条重塑空间感知度。上海嘉佰道隽嘉会借鉴了好莱坞artdeco的奢华、戏剧、绚丽和叙事性。深圳新玺项目则结合了纳比派的阳光、松弛和巴黎学派的自然与浪漫。在西安华润 CCBD瑞玺，室内材质运用了奢华大理石和温润木作，以不同质感表达空间的感知度。
此外，在诸多宸嘉项目中，HWCD引用了不同的艺术流派，将摆件与挂饰作为空间叙事的载体，如细腻博雅的当代抽象表现艺术、静谧忧郁的印象派画作、带有碰撞感视觉冲击力的立体派、华丽复古的维也纳分离派、富有梦幻想象力的超现实艺术等。
陈澍 美诺中国上海区项目销售负责人
陈澍 美诺中国上海区项目销售负责人
高端产品力塑造
高端家电与高端住宅交付，本质上是品质生活理念的双向赋能。
“高端”产品具有历史传承、永不过时、与时俱进3个共同特征。德国美诺126年以来，专注家用电器的生产和制造，秉承 “不断超越”的品牌理念，产品测试依据20年使用标准，在全球市场参与了诸多高端住宅项目的交付。
每年将8%的营收，持续投入产品的研发创新。以人为本，为用户带来高品质电器产品，打造不凡生活体验，从而助力高端项目产品力塑造。与此同时，不断通过市场推广强化在高端群体中的影响力。
领 袖 交 锋
在随后由丁祖昱主持的圆桌论坛中，嘉宾们就高端住宅的产品力升级、高端客户的需求演变与市场趋势、未来中国高端住宅的发展方向等议题进行了火热的探讨。
上海海泰地产董事长丁劲松、宝华企业集团总裁杨健、越秀地产首席产品官洪国兵、而今管理总裁王鹏、宸嘉发展集团助理总裁耿秋慧、上海日清建筑设计有限公司创始人宋照青、瑞士吉博力中国区总经理张铭、庆东纳碧安中国区总裁张林海八位来自地产开发、设计、供应链等领域的嘉宾从不同维度分享了对高端住宅的见解，共同勾勒出行业未来发展的关键方向。讨论围绕产品力核心、客户需求演变及未来趋势展开，呈现了多元而深刻的观点。
产品力的本质：
从基础价值到精神价值
多位嘉宾强调，高端住宅的产品力首先应回归建筑本质。丁劲松提出“隐蔽工程比表面装修更重要”，主张将资源投入建筑结构与空间可延展性，以百年品质为目标，超越短期折旧逻辑。杨健则从用户体验出发，强调“不做产品做作品”，通过双大堂、精装地库等细节提升居住尊严，同时注重社区共享空间（如会所、泳池）的精神价值。洪国兵补充指出，高端住宅需兼具品质感与个性化，通过技术体系与服务定制满足特定人群需求。王鹏提出“高端的标配是与众不同，灵魂是烟火气”，无论是酒店式大堂的体面，还是隐于自然大阳台带来的松弛，最终都是让高端客户回归生活，让产品空间成为自我审美和生活志趣表达的延伸。同时，他也提出“好的设计是恰如其分地平衡”，去风格化和有所克制的设计才是真正的高级。
客户需求端呈动态演变，
产品端需高度同频
随着年轻高净值人群崛起，需求呈现显著变化。耿秋慧指出情绪价值成为关键差异点，豪宅需从物质功能转向情感共鸣。王鹏观察到年轻客户偏好“去玄关化”的一览无余设计，且对宠物友好、懒人服务需求旺盛，反映出生活方式的代际差异。宋照青则从城市尺度呼吁，住宅应融入场所精神，通过城市规划与建筑设计传递仪式感，而非孤立追求豪华堆砌。
共识与挑战：
高端产品是生活方式与人文精神
的朴素回归
与会者一致认为，高端住宅需平衡基础品质与前瞻性：既要坚守建筑安全、隔音防渗等基本功，又需应对年轻化、个性化需求。然而，标准化与定制化的矛盾、短期成本与长期价值的取舍仍是现实挑战。正如洪国兵所言，“用标准化产品满足个性化需求是悖论”，未来或需通过模块化设计、柔性服务体系破局。
高端住宅的进化方向已清晰——从物理空间升级为生活方式的载体，从开发商主导转向用户共创，从炫耀性消费回归人文与可持续价值。这场圆桌论坛不仅为行业提供了实践参考，更启示从业者：真正的“高端”，在于对时间、人与城市的敬畏。
会后，与会嘉宾共同参观了中鹰黑森林项目，实地考察了项目的绿色建筑设计和智能化社区规划，体验了项目的智慧家居系统、立体绿化景观、节能环保技术和森林生态理念。
- The end -